Κερδισμένοι και χαμένοι από τις νέες αντικειμενικές

ΕΝΦΙΑ: Ποιοι ιδιοκτήτες ωφελούνται και ποιοι όχι από την αναθεώρηση των τιμών ζώνης

Από την έντυπη έκδοση 

Της Τέτης Ηγουμενίδη

tigoum@naftemporiki.gr

Μόνο στις καινούργιες κατοικίες οι νέες αντικειμενικές αξίες θα πλησιάζουν τις εμπορικές, σύμφωνα με τη διαδικασία που ακολουθείται από την κυβέρνηση για την αλλαγή τους, ενώ στις υπόλοιπες θα απέχουν, δημιουργώντας συνθήκες αδικίας σε μεγάλο τμήμα των ιδιοκτητών ακινήτων.

Τα παραπάνω σημειώνει σε σχετική ανάλυσή του ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος (επιστημονικός σύμβουλος της Solum Property Solutions και πρώην πρόεδρος του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής), προσθέτοντας (και αυτό φαίνεται από τον πίνακα 1) ότι ουσιαστικά για ένα ακίνητο γύρω στα 90 τ.μ. (μια συνήθη κατοικία δηλαδή), σε αστική περιοχή, οι αντικειμενικές αξίες δεν θα διαφοροποιηθούν σημαντικά, ενώ στον ΕΝΦΙΑ θα επέλθουν μικρές αυξομειώσεις. Σύμφωνα με τον ίδιο, η επιχειρούμενη αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών έχει σοβαρές αδυναμίες, όπως ότι δεν χαράσσονται εκ νέου οι ζώνες και δεν αλλάζει ο συντελεστής εμπορικότητας, με αποτέλεσμα να δίνονται λάθος αξίες στα καταστήματα και στα οικόπεδα. Ακόμη, μη αλλάζοντας τους συντελεστές παλαιότητας αδικούνται τα ακίνητα που χτίστηκαν πριν από το 1990. Όπως επισημαίνει, η πολιτεία θα πρέπει να μην παρέμβει στις τιμές ζώνης, που προτείνονται από τους εκτιμητές, αλλά να αλλάξει τους συντελεστές του βασικού φόρου. Επίσης, πρέπει να θεσπισθεί η ανά διετία το πολύ επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών, μέσω εκτιμητών.

Όπως είναι γνωστό, οι βασικοί προσδιοριστικοί παράγοντες του συστήματος αντικειμενικών τιμών είναι η τιμή ζώνης, ο συντελεστής εμπορικότητας, ο συντελεστής παλαιότητας, ο συντελεστής πρόσοψης, ο συντελεστής δόμησης, ο συντελεστής οικοπέδου και η ομάδα συντελεστών που σχετίζονται με τον όροφο, τον βαθμό ολοκλήρωσης της κατασκευής, νομικά ζητήματα, ηλεκτροδότηση κ.λπ.

Η αναθεώρηση των αντικειμενικών τιμών που γίνεται τώρα αναφέρεται μόνο στις τιμές ζώνης και πουθενά αλλού. Άρα δεν αντιμετωπίζεται συνολικά το θέμα και αυτό σημαίνει ότι θα υπάρχουν σοβαρές αδικίες στους πολίτες, διότι θα φορολογούνται με αξίες που δεν έχουν σχέση με την πραγματικότητα.

Θα πρέπει να σημειωθεί, επίσης, ότι άλλη είναι η αντικειμενική αξία με βάση την οποία υπολογίζονται οι φόροι μεταβίβασης κ.λπ. και με άλλους συντελεστές υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ.

Προβλήματα, όμως, έχουν και οι εκτιμητές που ασχολούνται με τις νέες αντικειμενικές αξίες. Σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, τα προβλήματα αυτά σχετίζονται με την έλλειψη συναλλαγών σε πολλές περιοχές, την έλλειψη ανοικοδόμησης στις περισσότερες περιοχές, τις συναλλαγές που γίνονται λόγω οικονομικών δυσκολιών του πωλητή, τις περιοχές με ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση και εν τέλει το γεγονός ότι σήμερα έχουμε μια αγορά πολλών ταχυτήτων. Σημαντικό πρόβλημα, επίσης, αποτελεί η αναντιστοιχία του κόστους κατασκευής μιας νέας οικοδομής και της τιμής πώλησης διαμερισμάτων μικρής παλαιότητας (χωρίς το οικόπεδο το μέσο κόστος είναι 900 ευρώ ανά τ.μ.).  

Ναυτεμπορική